Property manager: evoluzione del ruolo e delle competenze

Dopo un periodo di stagnazione, il mercato del real estate sta vivendo una crescita, che interessa in particolar modo il nostro Paese. Nel 2024, infatti, il settore italiano ha registrato un aumento del 41% nei volumi di transazione rispetto al 2023, segnando l’incremento più alto in Europa, come riportano Pwc e Urban Land Institute^[1]. In particolare, in Italia sono tre i sottosettori che stanno ridefinendo e trainando l’intero panorama del real estate: hotellerie di lusso, logistica e living – nello specifico le soluzioni di co-living.

In questo contesto, il property manager diventa un professionista sempre più indispensabile e strategico per la gestione degli asset immobiliari.

Nel seguente articolo, esploreremo a fondo come evolve il ruolo del property manager, analizzandone responsabilità, competenze necessarie e opportunità di carriera, per comprendere appieno il valore di questa professione nel mercato attuale.

Evoluzione e futuro del property manager

Nel 2025, in Italia, è stato introdotto un codice ATECO specifico per questa figura professionale, un riconoscimento ufficiale, che chiarisce competenze e responsabilità richieste. Ma cosa vuol dire essere un property manager oggi?

La figura del property manager è relativamente recente: il riconoscimento formale di questa professione risale infatti soltanto agli anni ’80. Inizialmente, il property management si configurava come un’attività prevalentemente operativa e di carattere reattivo, in cui le mansioni principali — quali la riscossione degli affitti, la manutenzione degli immobili e la gestione dei rapporti con gli inquilini — venivano spesso svolte in modo informale o direttamente dai proprietari. In quell’epoca, la tecnologia era pressoché inesistente e le comunicazioni avvenivano esclusivamente tramite contatto telefonico o incontri di persona^[2].

Oggi, il property management ha conosciuto un’evoluzione profonda, trainata dalla tecnologia e dalla digitalizzazione. Il property manager contemporaneo è chiamato a offrire esperienze personalizzate, a mantenere relazioni solide ed efficaci con i tenant, nonché a garantire il rispetto delle normative vigenti. A ciò si aggiunge che anche in questo ambito la customer experience si è affermata come una priorità strategica. Di conseguenza, il ruolo del property manager si è ampliato notevolmente: oggi, per essere efficace, deve assumere le funzioni di consulente, mediatore, esperto digitale e stratega.

Il property manager ha dunque superato la dimensione meramente operativa, evolvendosi verso un approccio multidisciplinare e orientato alla strategia. Il futuro della professione sarà sempre più guidato dai dati e basato su tecnologie predittive per cui l’integrazione tra competenze digitali, analitiche e relazionali diventerà imprescindibile per rispondere alle crescenti aspettative di clienti e investitori.

Gli ultimi trend del property management: adattarsi al cambiamento

Il panorama del property management è in costante trasformazione, trainato dall’innovazione tecnologica, dall’evoluzione del quadro normativo e dal mutare delle aspettative da parte dei tenant. In questo contesto dinamico, il costante aggiornamento sulle tendenze emergenti rappresenta un requisito imprescindibile per i property manager che intendono mantenere un vantaggio competitivo e garantire standard elevati di servizio. Di seguito, una sintesi delle principali direttrici di sviluppo che stanno contribuendo a ridefinire il futuro del property management^[3]:

La Property Technology (PropTech) sta profondamente trasformando il settore immobiliare, introducendo soluzioni avanzate in grado di semplificare i processi gestionali, migliorare l’esperienza dei locatari e potenziare il controllo e la valorizzazione degli asset. Le piattaforme gestionali basate su cloud abilitano l’accesso remoto e la gestione centralizzata, mentre l’intelligenza artificiale consente attività di forecasting per la manutenzione predittiva. A ciò si aggiungono i dispositivi smart home, che contribuiscono a elevare il livello di comfort e personalizzazione per gli inquilini. La tecnologia, in tutte le sue declinazioni, rappresenta oggi un elemento centrale nell’evoluzione del property management contemporaneo.
La sostenibilità non rappresenta più una tendenza, ma è oggi un imperativo concreto, dettato tanto dalle aspettative del mercato quanto dagli obblighi normativi. I property manager adottano sempre più frequentemente pratiche edilizie green, puntando su efficienza energetica, riduzione delle emissioni e utilizzo di materiali eco-compatibili. Le certificazioni ambientali, come LEED e BREEAM, stanno progressivamente diventando standard consolidati, contribuendo a contenere i costi operativi, a migliorare la reputazione degli asset e ad attrarre tenant sensibili alle tematiche ambientali.
La gestione da remoto ha subito una forte accelerazione durante la pandemia, affermandosi come un nuovo modello operativo che, nel tempo, si è consolidato e oggi rappresenta una prassi ampiamente diffusa nel settore. Soluzioni come tour virtuali, firma elettronica dei contratti e portali digitali per la gestione delle richieste e dei pagamenti rispondono alla crescente domanda di praticità ed efficienza da parte degli inquilini, migliorando al contempo la flessibilità operativa dei property manager.
L’esperienza dei tenant è diventata centrale nelle strategie dei property manager. La comunicazione costante, gli eventi di comunità e i servizi personalizzati possono aumentare sensibilmente la loro soddisfazione e la fidelizzazione. Inoltre, l’analisi dei dati aiuta a comprendere le preferenze dei locatari, adattando l’offerta in modo mirato e proattivo.
In un contesto regolatorio in costante evoluzione, la conformità alla normativa – dal GDPR agli standard di sicurezza, fino alle misure emergenziali come le moratorie sugli sfratti – è una responsabilità fondamentale per il property manager. A ciò si aggiunge la crescente attenzione alla gestione del rischio, con particolare riferimento alla salute, alla sicurezza e alla resilienza degli immobili.
L’impiego di strumenti analitici avanzati costituisce una leva strategica per l’ottimizzazione delle performance nel property management. I Big Data consentono di monitorare i trend di mercato, comprendere i comportamenti dei tenant e migliorare l’efficienza gestionale. In particolare, l’analisi predittiva permette di anticipare le esigenze manutentive, riducendo i tempi di inattività e ottimizzando i costi di gestione.

Property management di successo: ecco le competenze necessarie

Per avere successo nel ruolo di property manager è essenziale possedere un’ampia gamma di competenze:

Conoscenza approfondita del mercato immobiliare e delle normative di riferimento: implica rimanere costantemente aggiornati sulle tendenze del settore, sull’andamento dei prezzi di locazione, sulla domanda e offerta di immobili, nonché sulle leggi e normative che disciplinano la gestione delle proprietà.
Capacità di negoziazione e comunicazione: il property manager deve essere in grado di negoziare contratti di locazione vantaggiosi, comunicare efficacemente con proprietari, inquilini, fornitori e altri professionisti del settore, risolvendo eventuali conflitti in modo costruttivo.
Utilizzo di software e strumenti digitali: oggi esistono numerosi software gestionali specifici per il property management, che semplificano e automatizzano molte attività. La familiarità con questi strumenti è un vantaggio competitivo significativo.
Competenze finanziarie e contabili: il property manager deve essere in grado di gestire budget, redigere report finanziari, monitorare i flussi di cassa e assicurare una gestione trasparente e accurata delle finanze degli immobili.

Oltre a queste competenze tecniche, è fondamentale che questo manager possieda anche skill organizzative, problem solving e orientamento al cliente.

Le sfide principali per un property manager e best practice

Quali sono le principali criticità che il settore del property management si trova ad affrontare? E quali le strategie più efficaci per gestirle in modo strutturato e sostenibile? Di seguito, un’analisi delle sfide più rilevanti e delle risposte strategiche che possono contribuire a trasformarle in opportunità di crescita e consolidamento.

Gestione degli affitti: il mancato o ritardato pagamento dei canoni rappresenta una delle problematiche più ricorrenti, con impatti diretti sulla liquidità e sulla pianificazione finanziaria.
- Best practice: adottare sistemi di pagamento automatizzati, attivare notifiche e promemoria regolari, incentivare l’uso di metodi digitali e, ove necessario, intervenire in modo tempestivo per garantire il rispetto delle condizioni contrattuali.
Fidelizzazione dei tenant: un elevato turnover comporta costi significativi legati a ricerca, promozione e ripristino degli immobili. La retention degli inquilini diventa quindi una leva strategica.
- Best practice: garantire un elevato standard di servizio, rispondere prontamente alle richieste, curare la manutenzione ordinaria e costruire un rapporto basato su trasparenza e fiducia.
Gestione della manutenzione: Interventi tardivi o disorganizzati possono generare disservizi, aumentare i costi e danneggiare la reputazione del gestore.
- Best practice: dotarsi di strumenti digitali per il tracciamento delle segnalazioni e pianificare interventi di manutenzione preventiva, così da ridurre i rischi e migliorare l’esperienza abitativa.
Gestire le aspettative dei clienti: i proprietari possono avere attese non realistiche rispetto ai rendimenti, ai tempi di locazione o alle modalità di gestione.
- Best practice: mantenere una comunicazione chiara e continua, basata su dati oggettivi e aggiornati, e fornire consulenza per allineare le aspettative alla realtà del mercato.

In un contesto così dinamico e sfidante, il successo nel property management dipende dalla capacità di integrare strumenti tecnologici, sviluppare competenze relazionali e gestionali avanzate e adottare un approccio orientato alla qualità, all’efficienza e alla creazione di valore nel lungo periodo.

Opportunità di carriera nel property management

La professione del property manager rappresenta un’interessante opportunità di carriera nel settore immobiliare. Non esiste un percorso formativo univoco, ma è fondamentale acquisire competenze solide in ambito immobiliare, giuridico, amministrativo e finanziario.

Sebbene non sia sempre obbligatoria, ottenere una certificazione professionale può rappresentare un importante valore aggiunto per distinguersi nel mercato e attestare le proprie competenze: diverse associazioni di categoria ed enti di certificazione offrono programmi dedicati per qualificare ulteriormente la figura del property manager e aumentare la credibilità professionale.

Le prospettive di crescita sono ampie e diversificate. Un property manager può iniziare la propria carriera gestendo piccoli portafogli immobiliari e, con l’esperienza, passare alla gestione di patrimoni più complessi e di valore. La specializzazione in un settore specifico – residenziale, commerciale o turistico – può aprire nuove opportunità di carriera, così come l’accesso a ruoli di maggiore responsabilità all’interno di società di property management. In alternativa, è possibile intraprendere un percorso imprenditoriale, avviando una propria attività nel settore.

L’esperienza acquisita e la formazione continua sono elementi chiave per avanzare nella professione e sfruttare al meglio le opportunità offerte da un mercato in costante evoluzione.

Logistica, hotellerie, co-living e property management in Italia

La trasformazione in atto nel settore del real estate impone l’evoluzione delle competenze professionali, richiedendo figure altamente specializzate. Le differenze tra comparto residenziale e commerciale impongono un progressivo affinamento delle competenze, sia tecniche che relazionali, adattate ai contesti specifici^[4].

Il comparto Industrial e Logistica ha registrato, nel 2024, un leggero rialzo rispetto al 2023, sulla scia di una fisiologica normalizzazione della domanda dopo il boom registrato durante e post pandemia. Qui il property manager assume un ruolo di consulente strategico, capace di mediare tra le esigenze dei tenant e gli obiettivi di efficienza operativa. Questo richiede la gestione di immobili ad alta tecnologia, l’acquisizione di competenze in ambito sostenibilità ambientale e un approccio fortemente orientato ai dati, al fine di anticipare l’andamento della domanda e massimizzare il valore degli asset^[5].
Hospitality, secondo asset class per volumi d’investimento, ha visto una crescita del 36% dal 2023, soprattutto nei mercati leisure e nelle principali città d’arte. Nel segmento lusso è fondamentale per i property manager integrare le smart technology per personalizzare gli ambienti e rendere sempre più accessibili e inclusivi gli spazi, ma anche ottimizzare le tariffe e l’occupancy attraverso l’utilizzo dei Big Data. Infine, come in qualsiasi altro settore industriale, la sostenibilità e il benessere sono driver chiave: progettare spazi orientati al wellness, impiegare materiali eco-compatibili e creare esperienze immersive a basso impatto ambientale è oggi un requisito fondamentale^[6].
Co-living, student housing e senior living: queste nuove formule abitative, che trainano il sottosettore living, rispondono a mutamenti demografici e sociali sempre più evidenti. In Europa, si configurano come segmenti in forte espansione e, al contempo, come asset class di crescente interesse per gli investitori. In tali contesti, il property manager deve possedere competenze altamente specialistiche, poiché è chiamato a gestire non solo gli spazi fisici, ma anche le dinamiche relazionali e comunitarie proprie di ciascun modello abitativo^[7].

Property management: come adattarsi a un settore in continua evoluzione

Il settore del real estate e, di conseguenza, anche quello del property management si stanno evolvendo in un ecosistema sempre più innovativo e orientato allo scenario sociale attuale. L’introduzione di software gestionali sempre più avanzati, piattaforme online per la gestione degli inquilini, strumenti di analisi dei dati e tecnologie per la smart home sono solo alcune delle innovazioni digitali che stanno plasmando il settore. Per questo, un property manager per essere “moderno” deve essere in grado di sfruttare appieno queste innovazioni per ottimizzare i processi, migliorare l’efficienza e offrire nuovi servizi ai clienti.

Oltre alle responsabilità e alle competenze di questa figura professionale, si aggiunge anche il tema della sostenibilità. La crescente attenzione all’ambiente e all’efficienza energetica richiede al property management di adottare pratiche di gestione sostenibile degli immobili, promuovendo interventi di riqualificazione energetica, ottimizzando i consumi e sensibilizzando gli inquilini a comportamenti eco-friendly^[8].

Infine, le nuove esigenze di mercato riguardano sia i proprietari, che cercano sempre più servizi professionali e personalizzati, sia gli inquilini, che desiderano esperienze di affitto più flessibili, digitalizzate e orientate al benessere. Il property manager deve essere in grado di intercettare queste nuove esigenze e adattare i propri servizi per rimanere competitivo e soddisfare le aspettative dei clienti.

Per essere un property manager di successo, oggi, è fondamentale adottare un approccio strategico e aggiornato. Questo significa investire nella formazione continua, rimanere al passo con le tecnologie emergenti, sviluppare competenze trasversali e puntare sulla creazione di valore per i clienti. Solo così sarà possibile affrontare le sfide di un mercato dinamico e cogliere le numerose opportunità offerte dal panorama immobiliare attuale.